전세 사기가 급등하면서 많은 분들이 전세권 설정에 대해 알아보고 있습니다. 그럼 전세권설정 서류와 함께 전세권 설정에 드는 비용, 그리고 해지 방법까지 하나하나 살펴보겠습니다.
전세권 설정을 주로 법무사를 통해 대행수수료를 지불하고 진행하지만 충분히 셀프로 가능하니 셀프로 등기하는 법도 함께 참고하시기 바랍니다.
1. 전세권설정 서류, 비용, 해지 방법
1) 전세권 설정이란?
전세권 설정이란 해당 부동산에 임차인이 물권을 갖기 위해 하는 걸 의미합니다. 전세권 설정을 하면 일반적으로 하는 전입신고를 통해 얻는 권리보다 내 보증금을 더 강하게 지킬 수 있는 수단입니다.
동시에 해당 부동산으로 임대인(주인) 동의 없이 추가 수익을 얻기 위해 이용을 해도 법적으로 문제될 게 없습니다. 전세권 설정이라는 것은 내 보증금을 보다 확실하게 지켜줄 뿐만 아니라, 이 부동산으로 경제적인 활동을 해도 무방하다는 권리를 갖게 해주는 겁니다.
그래서 많은 분들이 집주인과 협의해서 전세권 설정을 하게 되면 그 집으로 에어비앤비 또는 삼삼엠투 등 수익 창출 활동을 합법적으로 할 수 있게 됩니다.
즉, 전세권 설정은 보증금 지키기 + 수익 창출하기가 모두 가능합니다. 그래서 많은 분들이 전세권 설정에 대해 알아보고 진행하는 겁니다.
2) 전세권설정 서류
그럼 전세권설정 서류들로는 어떤 것들이 있을까요? 전세권 설정을 하기 위해서는 꼭 준비해야 하는 서류들이 몇 가지 있습니다.
- 임대인 동의서 - 임대인의 인감도장과 인감증명서
- 주민등록등본
- 등기권리증
- 임대차계약서
- 인감증명서
- 전세권 설정 등기 신청서
전세권설정 서류로는 위의 6가지가 있습니다. 이중에서 주민등록증과 인감증명서는 정부24에서 온라인 발급이 가능합니다. 서류를 준비하다 보면 놓치는 경우가 많으니 온라인 발급이 가능한 서류는 미리 준비하면 좋을 것 같습니다.
특히 인감증명서 없이는 절대 전세권 설정이 불가능하니 정부24에서 꼭 발급받으시기 바랍니다.
3) 전세권 설정 비용
전세권설정 서류와 함께 전세권 설정에 드는 비용은 얼마일까요?
전세권 설정 비용은 법무사 대행 수수료를 제외하면 사실 얼마 되지 않습니다. 법무사 대행 수수료는 법무사마다 달라서 여러 곳에서 상담해 보고 결정하면 될 것 같습니다.
전세권 설정 비용 항목으로는 아래와 같습니다.
- 전세권 설정 비용 : 1만 5천 원
- 등록세 : 전세 보증금 x 0.2%
- 지방교육세 : 등록세 x 20%
- 법무사 비용 : 법무사마다 비용 다름
위 4가지 항목이 전세권 설정에 드는 비용입니다. 법무사 비용을 제외하면 큰 돈이 들어가진 않으나 법무사 비용도 몇 십만 원 하기 때문에 잘 고려해 보시고 결정하시기 바랍니다.
또한 전세권 설정 전에 무조건 임대인 동의가 있어야 하니 이 부분도 놓치지 말고 부동산 계약 전 미리 협의하시기 바랍니다. 임대인 동의 하에 전세권만 설정하면 그 이후에는 해당 부동산으로 수익을 만들든 어떻게 사용하든 임대인 동의 없이 가능합니다.
4) 전세권 해지 방법
전세권 설정을 하고 계약 기간이 끝나면 전세권 해지도 진행해야 하는데요. 전세권 설정은 최대 10년까지 유지됩니다. 갱신에 갱신을 해도 최대 10년을 넘길 수 없는데요.
그 전에 해지를 할 경우에는 전세권 해지를 진행해야 합니다.
전세권 해지 역시 어렵지 않으니 셀프로 진행하는 걸 권장드립니다.
5) 전세권 설정 장점
전세권설정 서류부터 해서 비용과 해지 방법까지 알아봤습니다. 마지막으로 전세권 설정 장점으로는 어떤 게 있는지 다시 한 번 정리해 보겠습니다.
전세권 설정 장점으로 두 가지를 말했습니다. 하나는 보증금을 조금 더 안전하게 지킬 수 있다는 것과 부동산을 통해 추가 수익 활동을 해도 된다는 건데요.
일반적인 전입신고를 했을 때 얻는 후순위 권리와 전세권 설정을 통해 얻는 후순위 권리는 다릅니다. 부동산에는 여러 권리를 지닌 채권들이 엮여 있습니다. 이런 채권들의 순서가 가장 첫 번째라면 선순위 채권, 그리고 그 다음에 있는 모든 채권들은 후순위 채권이 됩니다.
이렇게 됐을 때 후순위 채권이 되면 경매로 넘어갔을 때 그 순번대로 돈을 지급받게 되고 내 차례가 됐을 때 남은 돈이 없으면 나는 돈을 받을 수 없게 됩니다. 전입신고를 통해 얻은 권리도 마찬가지로 내 앞의 선순위 채권들이 경매 낙찰금을 모두 가져간 이후라면 내 차례에 받을 수 있는 돈이 없습니다.
그러나 전세권 설정을 하게 되면 전세권 설정 채권이 선순위가 아닌 후순위일지라도, 전세권 설정을 했기 때문에 다른 후순위 권리들보다도 가장 먼저 그 권리를 인정받을 수 있는 우선변제권이 있습니다. 그래서 보증금을 조금이라도 지킬 수 있다는 면이 있어서 전세권 설정이 조금 더 안전하다는 겁니다.
두 번째는 수익 활동입니다. 위에서 말씀드렸다시피, 원래는 임차인은 해당 부동산으로 추가 수익을 내는 행위를 하면 절대 안됩니다. 불법이죠. 집주인 동의 없이 돈 버는 행위를 하면 안되지만, 전세권 설정을 하게 되면 집주인 동의 없이도 내 마음대로 이 집으로 수익 활동을 해도 됩니다.
그래서 전세권 설정을 꺼려하는 집주인이 많지만, 요새는 아무래도 임차인이 우위에 있는 시장이기에 전세권 설정에 동의하는 집주인들도 많아졌습니다. 그러니 여러 공인중개사를 다니며 전세권 설정이 가능한 곳을 찾는다고 하면 그에 맞는 매물을 보여줄 겁니다.
여기까지 전세권설정 서류와 함께 기타 정보들까지 모두 살펴봤습니다. 전세사기 피해가 많기 때문에 계약 전에 잘 살피고 확인하고 계약하시기 바랍니다.
